Ton propriétaire peut-il augmenter le loyer avec un DPE F ou G ?

Votre propriétaire vous envoie un avis de révision de loyer à la hausse. Votre logement affiche un DPE F ou G. Il ne peut légalement pas augmenter votre loyer. Le lien entre augmentation de loyer et DPE est l’une des règles les plus méconnues du droit locatif en France. Pourtant, elle protège des millions de locataires vivant dans des logements énergivores.

La loi Climat et Résilience a gelé la révision des loyers pour les logements classés F et G au diagnostic de performance énergétique. Concrètement, l’IRL (Indice de Référence des Loyers) ne s’applique plus à ces biens. Le loyer est figé, quoi qu’il arrive sur les marchés.

Ce gel s’applique aujourd’hui sur l’ensemble du territoire métropolitain. Aucune exception géographique ne tient. Paris, Lyon, village de 800 habitants : la règle est la même partout.

L’augmentation de loyer et DPE : ce que dit vraiment la loi ?

Avant la loi Climat et Résilience, la règle était simple pour les bailleurs. Chaque année, la révision du loyer s’effectuait en appliquant l’IRL publié par l’INSEE. Un mécanisme automatique, prévu dans le bail, enclenché à la date anniversaire.

Depuis la loi Climat et Résilience, cette indexation est bloquée pour les passoires thermiques. Un logement classé F ou G ne peut plus bénéficier de la révision annuelle. Le propriétaire ne peut ni augmenter ni baisser le loyer en cours de bail.

💡 Selon l’ADEME (Agence de la transition écologique), environ 5,2 millions de logements en France sont classés F ou G. Ces passoires thermiques représentent près de 17 % du parc locatif privé. Autant de bailleurs qui ne peuvent plus toucher à leurs loyers.

Ce chiffre, c’est colossal ! Et la trajectoire réglementaire ne va pas dans le sens des bailleurs de logements énergivores. Les classes E sont dans le viseur pour les prochaines années. Le gel de l’indexation du loyer et DPE va s’étendre progressivement.

Quels logements sont réellement concernés par l’interdiction ?

Votre DPE est G ? Le gel s’applique sans exception, et votre propriétaire le sait (ou devrait le savoir). Le diagnostic de performance énergétique se lit sur une échelle de A à G. Les classes A à D désignent des logements performants. Les classes F et G sont les passoires thermiques, les deux seules classes bloquées aujourd’hui.

Les logements G dont la consommation dépasse 450 kWh/m²/an ne peuvent plus être mis en location. C’est une sortie progressive du marché locatif pour les biens les plus énergivores. Les classes F suivront dans les prochaines années.

Et la classe E dans tout ça ?

La classe E n’est pas encore bloquée pour la révision de loyer. Mais le calendrier législatif est acté. Il y a fort à parier que beaucoup de bailleurs attendent la dernière minute pour rénover. C’est une erreur classique. Si votre bien est classé E, savoir comment faire passer votre appartement de E à D au DPE dès maintenant peut vous éviter de vous retrouver dans la même situation que les bailleurs de F et G dans quelques années.

Les artisans certifiés RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) sont déjà sous tension. Plus on attend, plus les délais s’allongent. Un bailleur de classe E qui agit maintenant a une longueur d’avance sur tous les autres.

Est-ce qu’un propriétaire peut contourner le gel ?

Bail en cours avec clause IRL ? Cette clause ne vaut rien face à la loi. Aucune disposition contractuelle ne peut l’emporter sur la loi Climat et Résilience. Le gel de la révision loyer DPE s’applique même si les deux parties ont signé une clause d’indexation.

⚠️ Idée reçue à démolir : une clause de révision IRL dans le bail suffirait à autoriser une hausse de loyer pour un DPE F ou G. C’est faux. Même signée par les deux parties, même avec la date anniversaire indiquée, cette clause reste sans effet juridique dès lors que le logement est classé F ou G.

Il y a une nuance importante à connaître. Le gel concerne uniquement la révision en cours de bail. Lors d’un changement de locataire, le propriétaire peut fixer un nouveau loyer librement, hors zones tendues. En zone tendue, l’encadrement des loyers empêche toute hausse déguisée via un nouveau contrat.

Que faire si votre propriétaire essaie quand même d’augmenter le loyer ?

Ça arrive plus souvent qu’on ne le croit ! Certains bailleurs ignorent la loi, d’autres comptent sur l’ignorance du locataire. Dans les deux cas, la réaction est identique : refusez par écrit, immédiatement. Avant d’envisager la moindre procédure, il peut aussi être utile de connaître vos droits concernant le délai de résiliation de bail : savoir jusqu’où vous engage votre contrat change radicalement la façon dont vous pouvez négocier avec un propriétaire de mauvaise foi.

• Envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception en citant la loi Climat et Résilience et la classe DPE indiquée sur votre diagnostic
• Contactez l’ADIL (Agence Départementale d’Information sur le Logement) de votre département pour une consultation juridique gratuite
• En cas de blocage persistant, saisissez la Commission Départementale de Conciliation avant toute procédure judiciaire

Vous avez tous les outils pour vous défendre, et l’ADIL est là pour vous guider gratuitement. La loi est de votre côté !

Rénover pour récupérer le droit d’indexer son loyer : les vraies options

Du côté bailleur, la seule sortie légale reste la rénovation énergétique. Améliorer son DPE pour passer de F à C ou D, c’est retrouver le droit d’appliquer l’IRL. Et cela passe par des travaux ciblés sur les postes les plus énergivores.

Selon l’ADEME, les leviers les plus efficaces restent l’isolation des combles et des murs, combinée au remplacement du système de chauffage (abandon du fioul, passage à une pompe à chaleur ou une chaudière à granulés). Deux chantiers distincts, mais complémentaires.

• 🔧 MaPrimeRénov’ (ANAH) : subvention jusqu’à 70 % du coût des travaux selon les ressources du bailleur
• Éco-PTZ (Banque de France) : prêt à taux zéro jusqu’à 50 000 euros pour une rénovation globale
• CEE (Certificats d’Économies d’Énergie) : primes versées directement par les fournisseurs d’énergie

Calcule le retour sur investissement avant de signer quoi que ce soit. Un logement qui passe de G à C voit sa valeur de revente augmenter de façon notable. Selon les données des Notaires de France, un mauvais DPE peut faire baisser la valeur d’un bien jusqu’à 20 % selon la localisation. C’est un argument de poids pour agir sans tarder.

Ce qui attend les propriétaires de logements énergivores

Le calendrier réglementaire est acté. Les logements les plus énergivores vont progressivement sortir du marché locatif. Ce n’est pas une menace floue : c’est une certitude inscrite dans la loi, avec des étapes déjà datées.

Un logement G qui ne peut plus être mis en location, c’est un bien qui perd toute rentabilité locative. Trois options seulement : rénover, vendre, ou attendre et subir. La troisième option coûte le plus cher à long terme, et tout le monde le sait.

🏠 Selon les Notaires de France, les logements classés F et G se vendent en moyenne 2 à 15 % moins cher que des biens équivalents mieux notés. Et cet écart se creuse chaque année. Attendre n’est pas une stratégie : c’est une perte sèche, progressive et certaine.

Pour les locataires, ces règles sont une vraie protection contre les hausses abusives. Mais vivre dans une passoire thermique, même avec un loyer gelé, reste une mauvaise affaire sur la facture d’énergie ! Un logement classé G peut coûter deux à trois fois plus cher à chauffer qu’un logement bien isolé, selon les données de l’ADEME. 😓

Maîtriser le lien entre augmentation de loyer et DPE, c’est connaître ses droits ou ses obligations selon sa situation. Vérifiez la classe DPE de votre logement, conservez une copie du diagnostic, et contestez tout avis de révision illégal par lettre recommandée. Si vous êtes bailleur, lancez dès maintenant une évaluation énergétique avec un auditeur certifié RGE. Chaque mois sans action, c’est un mois de retard sur le marché de la rénovation.