Appartement classé F : peut-on encore le louer ?

Vous visitez un appartement qui vous plaît, et là, sur le diagnostic de performance énergétique : un gros F tout rouge. Panique à bord ? Pas forcément. Louer un appartement classe F location reste possible dans certains cas, mais le sujet est devenu un vrai casse-tête pour les locataires comme pour les propriétaires depuis le durcissement de la loi Climat et Résilience.

Un logement classé F au DPE consomme énormément d’énergie, on parle grosso modo de plus de 330 kWh par m² et par an. C’est ce qu’on appelle une passoire thermique. Et depuis le 1er janvier 2025, la loi interdit carrément la mise en location des logements classés G. La classe F, elle, est dans le viseur pour 2028. Autant dire qu’il y a fort à parier que votre recherche va se compliquer si vous ciblez encore ce type de bien.

Selon les chiffres de l’ADEME, plusieurs millions de logements en France sont aujourd’hui étiquetés F ou G au diagnostic de performance énergétique. Un chiffre qui donne le vertige quand on sait que ces logements devront être rénovés ou sortiront progressivement du marché locatif.

Peut-on encore louer un appartement classé F ?

Oui, pour l’instant. La classe F n’est pas encore interdite à la location, contrairement à la classe G qui l’est depuis 2025. Mais attention, le compte à rebours a commencé : l’interdiction de louer les logements classés F est prévue pour le 1er janvier 2028.

Concrètement, si vous êtes propriétaire bailleur, vous pouvez encore signer un nouveau bail sur un logement F aujourd’hui. Mais gardez en tête que le marché évolue vite, et que la valeur locative de ce type de bien risque de baisser mécaniquement à mesure que l’échéance approche. Un appartement classe F location attire de moins en moins, et les candidats locataires deviennent méfiants dès qu’ils voient la lettre sur le DPE.

Ce que dit vraiment la loi Climat et Résilience

La loi prévoit un calendrier progressif de sortie des passoires thermiques du parc locatif. Les logements G sont déjà exclus. Suivront les F en 2028, puis les E en 2034. Ce n’est pas un détail administratif, c’est une contrainte qui va rebattre les cartes de tout le marché de la location dans les prochaines années.

Pourquoi les loyers gelés changent la donne ?

Depuis août 2022, il est interdit d’augmenter le loyer d’un logement classé F ou G lors de la relocation ou du renouvellement du bail. C’est un argument de poids pour négocier si vous êtes locataire, et une vraie contrainte pour le propriétaire. Pour aller plus loin sur ce point précis, notre article Ton propriétaire peut-il augmenter le loyer avec un DPE F ou G ? détaille toutes les subtilités du dispositif.

Résultat : un bailleur qui possède un appartement classe F location ne peut plus réviser son loyer à la hausse tant qu’il n’a pas engagé de travaux de rénovation énergétique. Certains propriétaires préfèrent vendre plutôt que d’investir. D’autres, au contraire, sautent le pas et rénovent pour valoriser leur bien sur le long terme.

• Loyer gelé : impossible de l’augmenter à la relocation ou au renouvellement
• Pas de révision annuelle basée sur l’IRL tant que le logement reste F ou G
• Obligation d’informer le locataire sur la performance énergétique dans l’annonce

Quels travaux pour sortir un logement de la classe F ?

Le gel des loyers pousse naturellement à se poser la question des travaux. Isolation des combles, remplacement d’une chaudière au fioul, pose de fenêtres double vitrage : ce sont les leviers les plus efficaces pour faire grimper la note énergétique. Si vous cherchez une méthode concrète pour améliorer le classement d’un bien, l’article Comment faire passer ton appartement de E à D au DPE ? propose une approche transposable, même en partant d’une classe F.

Reprendre les bases, c’est souvent isoler avant de changer le système de chauffage. Une passoire thermique bien isolée mais chauffée au fioul restera moins performante qu’un logement moyennement isolé équipé d’une pompe à chaleur. Chaque cas est différent, d’où l’intérêt de faire réaliser un audit énergétique complet avant de vous lancer. D’ailleurs, si vous êtes sur la Côte d’Azur, l’article Un audit énergétique à Nice, ça change vraiment quoi ? donne un bon aperçu de ce que révèle concrètement ce type de diagnostic.

💡 MaPrimeRénov’, gérée par l’Anah, peut financer une partie importante des travaux de rénovation énergétique selon vos ressources et le gain de performance obtenu.

Les aides financières disponibles

MaPrimeRénov’ reste l’aide phare pour financer l’isolation ou le changement de chauffage. L’éco-prêt à taux zéro, distribué par de nombreuses banques partenaires, complète souvent le dispositif pour les propriétaires qui n’ont pas toute la trésorerie nécessaire. Ces coups de pouce financiers ne sont pas anecdotiques, ils peuvent couvrir jusqu’à plusieurs milliers d’euros de travaux.

Faut-il louer ou éviter un appartement classé F ?

Franchement, mon avis est tranché sur ce sujet : je déconseille de signer un bail long terme sur un appartement classe F location sans avoir posé de questions précises au propriétaire. Facture de chauffage qui explose l’hiver, sensation de froid permanente, humidité qui s’installe… ça fait partie intégrante du quotidien dans ce type de logement, et personne ne vous prévient vraiment avant la signature.

Ce qui m’agace particulièrement, c’est que certaines annonces minimisent totalement l’impact du DPE, alors qu’il s’agit d’une information obligatoire depuis 2022. Si le bailleur reste flou sur ses projets de rénovation, méfiance ! Posez la question directement avant de vous engager.

Les questions à poser avant de signer

• Le propriétaire a-t-il déjà lancé ou prévu des travaux de rénovation énergétique ?
• Le mode de chauffage est-il individuel ou collectif, et quelle est l’énergie utilisée ?
• Quel est le montant moyen des factures d’énergie sur l’année écoulée ?

Se lancer dans une location sans ces informations, c’est prendre le risque de mauvaises surprises dès le premier hiver. Un oeil attentif sur ces détails vous évitera bien des déconvenues.

Comment se situe la classe F par rapport aux autres étiquettes ?

Ce tableau montre bien pourquoi le classement énergétique est devenu un critère central dans toute recherche immobilière, au même titre que la surface ou le nombre de pièces. Impossible de faire l’impasse dessus désormais !

Pour résumer, un appartement classe F location reste louable aujourd’hui, mais plus pour très longtemps. Avant de signer, vérifiez les factures d’énergie, demandez si des travaux sont prévus, et gardez en tête que le loyer ne pourra pas augmenter tant que rien ne bouge côté rénovation. Mieux vaut se lancer les yeux grands ouverts que sans y laisser des plumes à la première facture de chauffage !